EMLAKÇI YAZILI SÖZLEŞME OLMADAN KOMİSYON BEDELİNİ TALEP EDEBİLİR Mİ ?

Türk Borçlar Kanunu 520. Maddesinde '' Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. '' hükmüne haizdir. Dolayısıyla burada sözleşmenin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Bu hükme göre emlakçı, yazılı bir sözleşme olmaksızın komisyon bedelini talep edemeyecektir. Yargıtay da aynı görüştedir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2017/2486 E. , 2019/12933 K. Numaralı İlamı ;

Dava, taraflar arasında imzalanan tellallık sözleşmesi gereği talep edilen komisyon bedeli ve cezai şartın tahsili istemiyle açılan takip nedeniyle borçlu olunmadığın tespiti ve ödenen kapora bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Tellallık sözleşmesini düzenleyen TBK 520. maddesinde, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı açıkca hükme bağlanmıştır. Yasa maddesi hükmü buyurucu niteliktedir. Tellalık sözleşmesi için öngörülen yazılı biçim ispat değil geçerlik koşuludur. O nedenle taraflar ileri sürmeseler dahi mahkemece doğrudan gözetilir. Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle Tellalık sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzalarının bulunmasıyla mümkündür.(T.B.K md 14.) Sadece bir tarafça imzalanmış bulunan bir belge hukuken tek taraflı bir irade açıklanması niteliğini taşır ve hakkın esasına yönelik bulunan biçim eksikliği nedeniyle tarafları bağlayıcılığı kabul edilemez. Bu nitelikte bir belgeye dayanan tarafın iyi niyetli olması dahi az yukarıda açıklanan yazılı biçime ilişkin hukuki esasları etkilemez. O nedenle tellallık akdinde her iki tarafın imzalarının bulunması şarttır. Davacının dava dilekçesi ekinde ibraz ettiği 30.04.2011 tarihli sözleşmenin incelenmesinde, sözleşmede tellal olan davalının imzasının bulunmadığı anlaşılmaktadır.Söz konusu belgenin, Türk Borçlar Kanununun 520. maddesine uygun olarak yazılı şekilde yapılmış bir tellallık sözleşmesi olarak kabulü mümkün olmadığından, sözleşme bu yönüyle de geçerli değildir. Geçerli olmayan sözleşmeye dayanarak tellallık ücreti talebinde de bulunulamaz. Bu durumda, tarafların birbirlerine tüm verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etme yükümlülükleri vardır. Hal böyle olunca, mahkemece, geçersiz sözleşme gereğince verilen kaporanın davacıya iadesine ve davacı tarafından davalıya borçlu olunmadığının tespiti talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/14120 E. , 2017/12212 K. Numaralı İlamı ;

Davacı, davalılarla yapılan 24.6.2014 tarihli komisyonculuk sözleşmesi ile 3 nolu parselde bulunan taşınmazın satış ve devir işlemlerinin yapılması için aracılık ettiğini, davalıların kendisini devre dışı bırakarak davalı şirket adına tapuda devir işlemini gerçekeştirdiklerini ve komisyon ücretinin ödenmediğni ileri sürerek, 145.800 TL. ücretin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, sözleşmede Pehlivanoğlu şirketinin kaşe ve imzası bulunmadığnıdan davada şirketin hasım olmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini dilemişlerdir. Mahkemece, 145.800 TL.nin davalılardan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Davacı, gayrimenkul komisyoncusu olarak satışına aracılık yapmaya yetkili olduğu 3 nolu parselin, davalılara satışına ilişkin olarak aracılık yaptığını ancak kendisinin devre dışı bırakılarak taşınmaz malikinden davalı şirket adına tapu tescilinin sağlandığını ve komisyon ücretinin ödenmediğini ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Davacının iddiasına dayanak olarak bildirdiği alıcı olarak dava dışı ... ve davalı ..., emlak sorumlusu olarak davacı ... imzalı, " sözleşme " başlıklı tarihsiz belgede; " 3 nolu parselde bulunan taşınmazı toplam 4.860.000,00 TL.ye komisyon dahil anlaşılmıştır. 24.6.2014 tarihinde 100.000 TL ön kapora verilip 10 gün içerisinde ödemesi tamamlanıp tapu devir işlemi yapılacaktır" düzenlemesinin mevcut olduğu 15.7.2014 tarihinde de davalı ... inşaat Limited Şirketi adına 3 nolu parselin maliki tarafından tapu devrinin verildiği tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır.

Taşınmaz mal simsarlığına ilişkin sözleşmenin yazılı olarak yapılması zorunluluğu vardır. TBK'nun 520. maddesinde öngörülen yazılı şekil, geçerlilik şartı olup, bu şartta uyuşmadan yapılan tellallık sözleşmesi geçersizdir. Şekil şartı, mahkemece resen dikkate alınmalıdır. Anılan belgede sadece davalılardan ...'ın imzası bulunmaktadır. Tapuda devir yapılan davalı ... şirketi ile davacı komisyoncu arasında ise bir yazılı sözleşme bulunmamaktadır. Yine, davacının dayandığı davalı ... ile yapılan tarihsiz sözleşmede, aracılık hizmetine konu taşınmazın davalı ... dışında hangi şahıslar tarafından alınması halinde davacının komisyon ücretine hak kazanacağı konusunda da bir düzenleme bulunmamaktadır. Davalılar arasında organik bağın bulunması da sonuca etkili değildir. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usül ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2014/6447 E. , 2014/40805 K. Numaralı İlamı ;

Davacı, emlak komisyoncusu olarak davalıya taşınmaz kiralanmasında aracılık ettiğini, taşınmazı kiraladığı halde, komisyon hizmet bedelini ödenmediğini, yapılan icra takibine de haksız itiraz ediliğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 tazminata karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Davacı gayrimenkul komisyoncusu olarak kiralanmasına aracılık yapmaya yetkili olduğu gayrimenkulü, davalıya gösterdiklerini ve davalının bu gayrimenkulü kiralanmasına rağmen komisyon ücretini ödemediğini ileri sürerek bu davayı açmış ve 16.9.2010 tarihli “ Hizmet ve komisyon Anlaşması “ başlıklı belgeyi ibraz etmiştir. Anılan belgede sadece davalının imzası bulunmaktadır. Bu durumda taraflar arasında her iki tarafın imzasını taşıyan yazılı bir tellallık sözleşmesi bulunmamaktadır. Taşınmaz mal tellallığına ilişkin sözleşmenin yazılı olarak yapılması zorunluluğu vardır. B.K.unun 404. maddesinde öngörülen yazılı şekil, geçerlilik şartı olup, bu şartta uyuşmadan yapılan tellallık sözleşmesi geçersizdir. Şekil şartı, mahkemece resen dikkate alınmalıdır. Bu nedenle taşınmazın kiralanmasına ilişkin tellallık sözleşmesinde öngörülen yazılı şekle uyulmaması nedeni ile sözleşme geçersiz sayılacağından davacının bedel talebine hakkı bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usül ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Görüleceği üzere emlak komisyonculuğu davası kendi içerisinde birçok teknik husus bulundurmaktadır ve mutlaka alanında uzman hukukçularla takip edilmelidir. Alkan Hukuk Bürosu avukatları Av. Ogün ALKAN ve Av. Şevval ALKAN olarak Kırıkkale ve diğer illerde emlak komisyonculuğu davalarında da hukuki hizmet vermekteyiz.

Alkan Hukuk Bürosu olarak tüm yazılarımız koruma altındadır. Bu sitede paylaşılan Yargıtay Kararları ve makaleler için Alkan Hukuk Bürosu sorumluluk kabul etmez. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde paylaşılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Bu siteyi ziyaret eden kişiler bu şartları kabul etmiş sayılır.