Kiracı, Kirayı Ödemezse İlamsız İcra Yolu ile Nasıl Tahliye Edilir?

Kira Sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 299 - 356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kiracının kiralananı özenle kullanma, kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirme, yan giderlere katlanma gibi yükümlülükleri bulunmakla birlikte en önemli yükümlülüğü kira borcunu tam ve zamanında ödemektir.

TBK 313 : ''Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. '' hükmüne haizdir. Kira bedelinin ne zaman ödeneceği taraflar arasında sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kararlaştırılabilir ancak taraflar ifa zamanını kararlaştırmamışlarsa kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıyı tahliye edebilmek adına İcra ve İflas Kanunu pratik bir yol barındırmaktadır. Bu yol İcra ve İflas Kanununun 269 v.d maddelerinde düzenlenmiştir. Bu yola göre ;

Kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle doğrudan icra müdürlüğüne başvurur. Alacaklının (kiraya verenin) ilâmsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 No.lu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren (6098 sayılı Kanun'un 315 veya 362 nci maddeleri) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi (temerrüt ihtarı), itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

Yapılacak olan icra takibinde yetkili icra dairesi kural olarak kiralananın bulunduğu yer icra dairesidir ancak kira alacağının alacaklının ikametinde ödenmesi gerektiğinden alacaklının bulunduğu yer icra dairesinden de takibe başlanabilir.

Borçlu kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir. Borçlu kiracı, itirazında, itiraz sebeplerini 2004 sayılı Kanun'un 62 nci maddesi hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur (2004 sayılı Kanun md. 269/2 c. l) (Baki Kuru, İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı, İkinci Baskı, Ankara, 2013, s. 837).

Ödeme emrine itiraz ile duran ilâmsız tahliye takibine devam edilebilmesi için, alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir (2004 sayılı Kanun md. 269/b; 269/c). Ancak adi yazılı kira sözleşmesinde imzanın inkar edilmesi halinde kiraya veren İcra Mahkemesinden tahliye isteyemez. Bu halde genel mahkemeye başvurulması gerekmektedir.

Alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi ve icra mahkemesinin şartları varsa tahliyeye karar verebilmesi için alacaklının takip talebinde tahliye istemiş olması ve (13 örnek No.lu) ödeme emri ile borçlu kiracıya tahliye ihtarının yapılmış olması gerekir. Takip talebinde tahliye istenmemiş veya istenmiş olmakla beraber ödeme emri ile tahliye ihtarı yapılmamış ise alacaklı, icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile icra mahkemesi tahliyeye karar veremez (Kuru, s. 841). Bu nedenle İcra Müdürlüğüne verilecek olan takip taleplerinde TAHLİYE talebinin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan ilâmsız tahliye takibinde, borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi üzerine alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemek zorunda olmayıp, (ödeme emrindeki ödeme süresi geçtikten sonra) sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davası da açabilir. 2004 sayılı Kanun’un 269/b maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca tahliye davasında, ilâmsız tahliye takibinde borçlu kiracıya gönderilmiş olan ve borçlunun itiraz etmiş olduğu ihtarlı (13 örnek) ödeme emri 6098 sayılı Kanun’un 315 veya 316 ncı maddelerindeki ihtar yerine geçer.

KONUYA İLİŞKİN ÇEŞİTLİ YARGITAY KARARLARI

Birden Fazla Kiraya Veren Bulunması Durumunda Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunmaktadır ;

Davacının başlatmış olduğu haciz ve tahliye istemli icra takibinde davalı-borçlu sair itirazları ile birlikte takibi başlatanın sıfatına da itiraz etmiştir. Tarafların taraf ve dava ehliyetine ilişkin durum resen yargılamanın her aşamasında değerlendirilmesi gereken bir husus olup, takip başlatan alacaklı ile davalı borçlu şirket arasında kira akdinin olduğuna ilişkin İİK’nın 68. maddesi anlamında bir kira sözleşmesi de ibraz edilmemiştir. Mahkemece öncelikle bu noktada, takip başlatan alacaklının takip ehliyetinin tespiti dolayısıyla da, davalının husumete ilişkin itirazlarının resen değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Bu doğrultuda kira sözleşmesinde, birden fazla kiraya verenin olduğu ve aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, kiraya verenlerin ölümü halinde de, mirasçıların birlikte talep etmesi ile tahliye kararı verilebileceğinin gözönünde bulundurulması gerekmektedir. Yine uyuşmazlık konusu kira alacağı ile ilgili olarak da; kiraya verenlerin veya tapu maliklerinin ancak payları oranında alacak talebinde bulunabilecekleri gözetilerek mahkemece bu hususlar üzerinde durulup resen yapılacak araştırma ile oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1217 Esas - 2020/6279 Karar

Süresinde Yapılan Ödemeye İlişkin Belge Yargılamanın Her Aşamasında Sunulabilir ;

Somut olayda, taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, borçlunun istinaf dilekçesinde takip konusu aylar kira bedellerinin ödendiğini ileri sürerek ödeme dekontları sunduğu anlaşılmaktadır. Ödeme belgesi borcu söndüren belge niteliğinde olduğundan, savunmanın genişletilmesi olarak değerlendirilemez. Yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bu durumda mahkemece dosyada mevcut ödeme belgeleri üzerinde durularak ve davacının söz konusu ödemelere karşı beyanı da alındıktan sonra, yapılan ödemelerin takibe konu aylar kiralarına ilişkin olup olmadığı değerlendirilmek suretiyle ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi de yaptırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/9978 Esas - 2021/9415 Karar

30 Günlük Yasal Sürenin Sonu Hafta Sonuna Denk Gelirse Ödemenin Son Günü Pazartesiye Uzar;

Davacı alacaklı, 01.12.2013 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 15.02.2016 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile toplam 4.433,00 TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Ödeme emri borçlu kiracıya 18.02.2016 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı borçlunun takibe itiraz etmemesi üzerine takip kesinleşmiştir. Borçluya tebliğ edilen ihtarlı ödeme emrinde otuz günlük yasal ödeme süresi verilmiştir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük yasal ödeme süresinin son günü 19.03.2016 Cumartesi günü, yani haftasonuna denk gelmekle, 21.03.2016 Pazartesi gününe uzamıştır. Davacı tarafça tahliye istemli dava, İİK'nin 269/1.maddesi uyarınca, yasal 30 günlük süre beklenmeden ödeme süresinin son günü olan 21.03.2016 tarihinde açılmıştır. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal otuz günlük ödeme süresi beklenmeden tahliye isteminde bulunulamaz. Bu durumda mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemede anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir. Yargıtay 8 . Hukuk Dairesi 2018/15499 Esas - 2019/512 Karar

Borç Miktarının Az veya Çok Olması Temerrüt Olgusunun Niteliğini Değiştirmez ;

Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen net kira bedelinin tamamını kiraya verene ödemek zorundadır. Davacı alacaklı tarafından başlatılan takip üzerine davalıya ödeme emri gönderilmiş ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmiştir. Davalı borca itiraz ederek Mayıs ayı kira bedelini ödeme süresi içinde 05.05.2015 tarihinde ödemiştir. Ne var ki verilen bu 30 günlük süreye rağmen takibe konu Mart ayı bakiye kira bedeli olan 70-USD’yi ödememiştir. 30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu durumda mahkemece temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Yargıtay 8 . Hukuk Dairesi 2018/9885 Esas - 2018/12934 Karar

Borcun Ödendiği Savunması Yapılmışsa Mahkemece Banka Hesap Hareketleri Getirilmelidir ;

Davacı alacaklı 15.03.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak 21.03.2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile 1.250.00 TL kira ve 0,62 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu borca itiraz etmeyerek takibin kesinleşmesine sebebiyet vermiştir.

Somut olayda takip dayanağı kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeme yeri olarak; davacı alacaklının banka hesap numarası açıkça belirtilmiştir. Davalı borçlu takibe konu borcu, kira sözleşmesinde kararlaştırılan banka hesabına yatırdığını belirterek ilgili banka hesap hareketlerinin getirtilmesini talep etmişse de; mahkemece, bu konuda gerekli araştırma yapılmadan hesap ekstreleri getirtilmeden eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir. Yargıtay 8 . Hukuk Dairesi 2017/5529 Esas - 2018/9996 Karar

Usulüne Uygun Düzenlenmeyen Ödeme Emri Varsa Tahliye İstenemez ;

Davacı alacaklı, 18/01/2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile 22.969,32 kira ve işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş ise de davaya dayanak yapılan icra dosyasında, icra müdürlüğünce düzenlenen örnek 13 nolu ödeme emrinde borcun ödenmesine ilişkin 30 günlük sürenin yazılmadığı görülmüştür. İİK’nun 269/1. madde göndermesiyle olayımızda uygulanması gereken Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde yer alan otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılması zorunlu olup, yasaya uygun olarak düzenlenmeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ödeme emrine bağlı olarak tahliye kararı verilemeyeceğinden, istemin reddine karar vermek gerekirken, tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Yargıtay 8 . Hukuk Dairesi 2017/5190 Esas - 2018/9913 Karar

Birden Fazla Kiracı Varsa Kiracılar Arasında Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunmaktadır ;

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde, tahliye istemi bölünemeyeceğinden ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, tahliyeye yönelik takibin ve takip neticesinde tahliye isteminin her iki kiracıya birlikte yöneltilmesi gerekmektedir. Yukarıda belirtildiği üzere birden fazla kiracı olması halinde tahliye istemi bölünemeyeceğinden ve diğer kiracı ...’e ödeme emri tebliğ edilmediğinden davalı kiracının temerrütünden bahsedilemez. Mahkemece anılan nedenlerle davalı borçlulara yönelik tahliye taleplerinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye talebinin kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca ki takip dayanağı kira sözleşmesinde kiralanan yer tanımlanmıştır. Mahkemece kira sözleşmesinde belirtilen kiralanan yere ait adres tekrarlanmak suretiyle kiralananların tahliyelerine karar verilmesi gerekirken muayyen olmayan adres belirtilmek suretiyle davalı borçluların tahliyelerine karar verilmesi doğru değildir.

Davalı borçlular vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince; İ.İ.K’nun 269.maddesinde ödeme emrinin tebliğinden sonra borçlunun itiraz sebeplerini icra dairesine bildirip yasal ödeme süreleri geçtikten sonra alacaklının merciden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebileceği öngörülmüştür. Ödeme emri kiracılardan ...’e tebliğ edilmediğinden henüz itiraz hakkı doğmamış olup anılan maddedeki itiraz ve ödeme süreleri işlemez. Borçlunun haricen icra takibini öğrenip, icra dairesine itiraz etmesi yasanın emredici hükümleri karşısında hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda Mahkemece davalı borçlu ... yönünden itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekir. Yargıtay 8 . Hukuk Dairesi 2017/4411 Esas - 2018/106 Karar

Takip Talebinde Tahliye Talebi Belirtilmemişse Tahliye Kararı Verilemez ;

Davacı alacaklı, 16/10/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2.200,00 TL kira ve 30,65 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, ancak takip talebinde tahliye istemine yer vermemiştir. Takip talebinde tahliye istemi bulunmadığı halde icra dairesince borçluya örnek 13 ödeme emri düzenlenerek gönderilmesi alacaklıya tahliye yönünden bir hak sağlamaz. Zira icra müdürlüğü takip talebiyle bağlı olup, talebin dışına çıkılarak tahliye istemi bulunmadığı halde ihtarlı ödeme emri düzenlenmesi tahliye açısından hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ödeme emrine dayanarak tahliye kararı verilemez. Davacı alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmesi için takip talepnamesinde tahliye talebinin bulunması zorunludur. Mahkemece, bu husus kendiliğinden gözetilerek tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile ret kararı verilmesi doğru değil ise de... Yargıtay 8 . Hukuk Dairesi 2017/4203 Esas - 2017/16289 Karar

Kira Hukuku çok geniş ve kapsamlı bir alan olup her somut olay kendi içinde değerlendirilmelidir. Alkan Hukuk Bürosu olarak Kira Hukuku alanında da hizmet vermekteyiz. Kira Hukuku ile ilgili sorunlarınız için alanında uzman Alkan Hukuk Bürosu avukatları ile iletişime geçebilirsiniz.

Avukat Ogün ALKAN

Avukat Şevval ALKAN