KOMŞUM APARTMANIN ORTAK ALANINI TEK BAŞINA KULLANIYOR, BAŞKA KİMSEYE KULLANDIRMIYOR ? NE YAPABİLİRİM ? - EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI

Birlikte yaşamın neredeyse zorunlu olduğu günümüz toplumunda toplu yaşamanın getirdiği birçok sıkıntı da bulunmaktadır. Örneğin apartmandaki kat maliklerinden biri apartmanın ortak yerlerini sadece kendisinin gibi kullanmakta, ortak otoparka kilit vurdurarak kendi kullanıma özgülemekte ya da yine ortak kullanım alanı olan yangın merdivenlerini kendi deposu gibi görmektedir.

Peki bu hallerde ne yapılmalıdır ? Kanun ve Uygulamaya göre yasal haklarımız nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunun 18. Maddesi hükmü gereğince Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olurlar.

Yani kişi ister kiracı, ister ev sahibi , ister dairede sürekli oturan bir kişi olsun fark etmemektedir ve bu kişi kurallara uymak zorundadır.

Yargıtay HGK 27.06.2012 2012/18-102 E - 2012/424 K. Numaralı kararında '' Kat malikleri ortak yerlerde kullanım hakkına sahiplerse de, kullanım hakkı kullanıma konu ortak yerin niteliğine göre ortak yerin tamamına şamil olup, hiçbir kat maliki bir bölümünü ayırıp kendi kullanımına özgüleyemez. ''şeklinde karar vermiştir.

Aynı şekilde Yargıtay 18 . Hukuk 2003/4943 Esas- 2003/5799 Karar numaralı ilamıyla '' Yasanın 16. Maddesine göre kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanım hakkı arsa payı ile sınırlı ve bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması gerekmekte olup, malik ve diğer ilgililer ortak yerleri kendi kullanımlarına hasredemezler. '' şeklinde karar vermiştir.

Görüleceği üzere tüm kat malikleri ortak yerleri birbirlerinin haklarını çiğnemeden kullanmak zorundadırlar. Kat maliki veya diğer sayılan kişilerin ortak alana müdahale etmesi ve diğer kat maliklerinin kullanmasını engellemesi durumunda Sulh Hukuk Mahkemesinden müdahalenin men'i ve eski hale getirme istenebilmektedir.

Ortak Yer Nedir ? Nasıl Belirlenmektedir?

Kat Mülkiyeti Yasasının 4. Maddesine Göre ;

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Ayrıca bir anlaşmanın olup olmadığı hususunda ise ana taşınmazın onaylı mimari projesine bakılmalıdır.

''Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uyarınca, ana taşınmazın onaylı mimari projesinde bağımsız bölüm ya da bir bağımsız bölümün eklentisi olarak açıkça gösterilemeyen yerler ortak yer niteliğindedir.'' (Y. 18 HD 11.10.2004 2004/5316 E. 2004/7119 Karar.

Bu davayı kimler açabilir?

Kişinin bu davayı açabilmesi için kat maliki olması yeterlidir.

“… Kat maiklerinin birinin ya da üçüncü kişinin ortak yere el atması durumunda herbir kat malikinin hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteme hakları vardır…” (18. HD. 3.11.2003, 2003/6883-8521)

Apartman Garajının Bir Kişiye Özgülenmesi Mümkün Müdür ? Bunun için gerekli oran nedir ?

634 sayılı KMK’nin 45 inci maddesi “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.

Apartman Garajının kullanımının tamamen bir kişiye verilmesi mümkündür ancak bunun için oy birliği ile karar alınması gerekmektedir. Bir kat malikinin onay vermemesi halinde bile özgüleme mümkün olmayacaktır.

Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi Esas : 2015/16265 Karar : 2015/15331 Sayılı İlamında ;

''Kat Mülkiyeti Yasasının 4.maddesi gereğince, dava konusu edilen garajlar ortak yer niteliğinde olup; her kat maliki, aynı Yasanın 16.maddesi gereğince ortak yerlerde arsa payı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanma hakkına sahiptirler. Garajların kullanım hakkı ölçüsü, aksine bir sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı oranındadır. Buna göre ortak yerlerin kullanım hakkının; kat maliklerince, bir veya birden fazla kat malikine verilmesi ve buraların kullanım şeklinin düzenlenmesi mümkündür. Ancak bunun için kat maliklerinin oybirliğiyle kararı gerekip, kat malikleri kurulunun garajların kullanımına ilişkin kararı oybirliğiyle alınmadığından mahkemece iptali doğru ise de, '' diyerek bu hususu vurgulamıştır.

Yargıtay 18 HD 29.4.2004 T . 2004/2786 Esas Sayılı İlamı ;

Bağımsız bölümlerin dışında kalan bir kısım yerlerin tüm kat maliklerinin rızasıyla ortak yer kapsamı dışında tutulup eklenti olarak bağımsız bölümlere özgülenmesine olanak sağlanmıştır.

Ortak Yere Müdahelenin Men'i davası için zamanaşımı var mıdır?

TMK ye göre mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olan davalar zamanaşımına bağlı değildir. Bu nedenle örneğin ortak yere hukuka aykırı olarak bir müdahale ya da saldırı varsa hakimden her zaman müdahale istenebilir.

Görüleceği üzere ortak alana müdahalenin önlenmesi davası kendi içerisinde birçok teknik husus bulundurmaktadır ve mutlaka alanında uzman hukukçularla takip edilmelidir. Av. Ogün ALKAN ve Alkan Hukuk Bürosu avukatları olarak Kırıkkale ve diğer illerde kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda da hukuki hizmet vermekteyiz.

Alkan Hukuk Bürosu olarak tüm yazılarımız koruma altındadır. Bu sitede paylaşılan Yargıtay Kararları ve makaleler için Alkan Hukuk Bürosu sorumluluk kabul etmez. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde paylaşılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Bu siteyi ziyaret eden kişiler bu şartları kabul etmiş sayılır.